こんにちは。「女性のためのマンション購入売却相談サイト　ウーマンズリブ」の新沢です。

今回は「マンションの価格はどうやって決まるのか？」をお伝えしたいと思います。

色々探しても、お得なマンションってないのよね・・・・・とは良く聞かれるお話です。

「何故、ないのか？」は、価格の決め方がわかれば、なるほど～～と納得できますので、マンションの価格の決め方をぜひ知ってマンション探しの参考にしてくださいね。

マンションの価格を決めるのは
① 原価法
② 取引事例比較法　
③ 収益還元法　
という３つの手法があります。

この中で、一般の居住用マンションは、②の取引事例比較法に基づいて価格を決めていきます。

（賃貸として貸し出すマンションは③の収益還元法という、賃料と利回りから価格を決める方法をとります）

取引事例比較法とは、読んで字のごとく、「周辺の取引事例を基に、様々な状況修整を加えて比較し価格を求める」方法です。

この「周辺の取引事例」の対象となるマンションは、価格を決めるマンションと、「同じようなマンション」であることが必要です。

この比較対象となるマンションのお部屋と、

価格を決めるマンションのお部屋の

「マンションの状況」「その時の時流の状況」他に「個別要因」を比較します。

この中で、「マンションの状況」では主に、「お部屋の中の状況（住んだままかリフォーム済みかなど）」「マンションの共用部分の管理状況」「お部屋の向きや階数」「角部屋か、真中のお部屋か」「お部屋の前の眺望や日当たり状況」「築年数」などが、比較されます。

例えば極端な例ですが、同じマンション内で、同じ広さ、但し、「①日当たりが良い最上階の南向きで角住戸でリフォーム済みのお部屋」と「②日当たりがあまり良くない１階の東向きの真中のお部屋」とを比べると、当然「①最上階のお部屋」が高くなり、「②１階のお部屋」が安くなるのです。

その中で、いくら高いのか？いくら安いのか？は、不動産業界にて計算方法（プラス点やマイナス点のつけ方）があり、それに基づいて算出します。

でも、これは、まったく同時期に売り出された場合です。（新築マンションのマンション内のお部屋別価格設定はここまでの内容を使います）

中古マンションのように売り出し時期が違う場合だと、上記の比較だけでは足りません。

次に必要なのが、「その時の時流の状況」を比較することです。

上記①が半年前に売却されていて、今の時流が、年１０％価格が上昇している時期であった場合、同時期に売り出した場合より、②の価格が高くなります。

年１０％の価格上昇の地域だったとすると、半年で５％上昇と考え、半年前に価格を決めたときよりも５％価格が高くなるわけです。

もちろん、価格の下落の時流の場合は、この逆となりますね。

基本的な部分は、上記２つを比較して、価格をつけることになります。

でも、たま～～に、「お買い得マンション」がありますよね？

それは、何故か？といいますと、最後の「個別要因」にあたります。

例えば、上記①のお部屋の価格が３０００万円だったとして、半年後に②のお部屋が２０００万円で売りに出されました。

１階で条件が悪いとしても、半年の価格上昇が５％あるのに、安すぎない？？と思う価格設定のお部屋も中には出てきます。

これは、売主さんの個別条件を加味した価格設定だからなのです。

個別条件には、「価格はともかく早く売りたい」など、残念ながら「お買い得マンション」には、「何かがある！」場合が多いです。

このように、マンションだけでなく不動産取引においては、必ず「この価格で売り出す！」という「価格には理由」があります。

希望のエリアに、希望の条件のお部屋がない場合、
１． 購入予算を変える（これはなかなか難しいですよね・・・）
２． 希望のお部屋の広さを変える（２ＬＤＫ⇒１ＬＤＫにするなど）
３． 希望のエリアを変える（山手線の内側希望を新宿まで１５分以内になど）
４． 築年数を変える（新築希望⇒中古のリノベーションマンションにするなど）
などを検討してみてください。

予算内で希望エリアにない場合でも、ちょっと目を他に向けてみると、譲った事柄以外は１００％に近い希望のマンションがきっと見つかりますので、ぜひ「自分の中の絶対大切なことと、譲れること」の優先順位をつけてみてくださいね。